Contratto 3+2 a canone concordato: la guida che darei a un mio cliente
di Guglielmo Dragotta, Real Estate Coach, fondatore di RendiScan · aggiornata il 24 settembre 2026 · 15 min
Quando un proprietario mi dice «il concordato non conviene, si prende meno», la prima cosa che faccio è rifare i conti insieme. Nove volte su dieci, al netto delle tasse, la distanza dal canone libero è molto più piccola di quanto pensasse. A volte è addirittura a favore del concordato.
Cos'è davvero il 3+2
È un contratto di locazione abitativa previsto dalla legge 431/98 (art. 2, comma 3): dura tre anni, si rinnova automaticamente per altri due se il proprietario non ha uno dei motivi di diniego previsti dalla legge.
La differenza vera rispetto al 4+4 non è la durata: è che il canone non lo decidi tu. Sta dentro una forbice (minimo e massimo) fissata dall'accordo territoriale del tuo Comune, in base a zona, metri quadri e dotazioni dell'immobile.
Come si calcola il canone
Ogni accordo divide la città in zone e ogni zona in fasce. Si parte dai metri quadri convenzionali (non quelli dell'annuncio), si individuano le caratteristiche presenti — ascensore, doppi servizi, posto auto, porta blindata, arredo — e si ottiene un valore al metro quadro annuo.
Io consiglio sempre di partire dal massimo della forbice: è legittimo, è quello che l'accordo consente e lascia margine di trattativa. È anche il valore che RendiScan mostra di default.
- Zona dell'immobile secondo l'accordo (non il quartiere «commerciale»)
- Superficie convenzionale: pertinenze e balconi pesano meno
- Numero di elementi presenti: determina la sub-fascia
- Maggiorazioni: arredo, durata più lunga, classe energetica
Perché al netto rende più di quanto sembra
Con la cedolare secca il concordato paga il 10% invece del 21%. L'IMU, nei comuni ad alta tensione abitativa, si riduce del 25% e molti Comuni applicano aliquote agevolate. Sull'imposta di registro, se non scegli la cedolare, la base imponibile è ridotta del 30%.
Su un canone di 750 €/mese, la sola differenza di cedolare vale circa 990 € all'anno. È il motivo per cui confrontare i lordi è l'errore più costoso che si possa fare.
L'attestazione: il passaggio che molti saltano
Dal 2017 i contratti concordati stipulati senza l'assistenza delle associazioni devono avere l'attestazione di rispondenza rilasciata da un'associazione firmataria dell'accordo. Senza, rischi di perdere le agevolazioni fiscali in caso di controllo.
RendiScan ti prepara una scheda con il calcolo voce per voce: la porti all'associazione e il lavoro di verifica diventa rapido.
Esempio completo: dal metro quadro al netto in tasca
Prendiamo un trilocale di 80 m² commerciali, con un balcone di 8 m² e una cantina di 6 m². Nella maggior parte degli accordi il balcone pesa circa il 25-30% e la cantina il 20-25%: la superficie convenzionale scende intorno agli 84 m², non 94 come direbbe l'annuncio sommando tutto.
Se la zona dell'accordo prevede, nella sub-fascia corrispondente alle dotazioni presenti, un massimo di 110 €/m² annui, il canone base è 84 × 110 = 9.240 € l'anno, cioè 770 € al mese. Con l'arredo completo molti accordi riconoscono una maggiorazione (spesso tra il 10% e il 20%): i numeri cambiano sensibilmente e vanno sempre verificati sul testo del tuo Comune.
Sul netto: con la cedolare al 10% paghi 924 € di imposta invece dei 1.940 € che pagheresti al 21% su un canone libero equivalente. A questo aggiungi l'IMU ridotta del 25%. È qui che il concordato recupera gran parte, se non tutta, la distanza dal libero.
Durata, rinnovo e disdetta: cosa succede davvero
Alla prima scadenza dei tre anni il contratto si proroga di diritto per due anni. Il proprietario può evitarlo solo per i motivi indicati dall'art. 3 della legge 431/98: ad esempio destinare l'immobile a uso proprio o di un familiare, venderlo non avendo altri immobili a uso abitativo oltre alla propria abitazione, o ristrutturarlo in modo integrale. La comunicazione va inviata con almeno sei mesi di anticipo.
Alla scadenza del quinquennio ciascuna parte può chiedere il rinnovo a nuove condizioni o la cessazione, sempre con lettera raccomandata inviata almeno sei mesi prima. In assenza di comunicazioni il contratto si rinnova alle stesse condizioni.
L'inquilino, invece, può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, con preavviso di sei mesi, se il contratto non prevede una facoltà di recesso più ampia. Nei contratti tipo allegati agli accordi questa clausola è quasi sempre già presente.
Le agevolazioni fiscali nel dettaglio
Le agevolazioni tipiche del concordato valgono nei comuni ad alta tensione abitativa e in quelli che hanno un accordo territoriale in vigore. Genova, Milano, Torino, Perugia e Pesaro rientrano tra i comuni per cui RendiScan applica gli accordi aggiornati.
- Cedolare secca al 10% invece del 21%, senza imposta di registro e di bollo sul contratto
- IMU ridotta del 25% sull'aliquota deliberata dal Comune
- Senza cedolare: base imponibile IRPEF ridotta di un ulteriore 30% oltre alla riduzione ordinaria del 5%
- Senza cedolare: imposta di registro calcolata sul 70% del canone annuo
- Per l'inquilino, in alcuni casi, detrazione IRPEF specifica per i contratti concordati
Come scelgo l'inquilino giusto per un 3+2
Un canone allineato all'accordo attira candidati più numerosi e più solidi: famiglie, lavoratori con contratto stabile, persone che cercano una casa per anni e non per mesi. È uno dei vantaggi meno citati e più concreti del concordato: meno cambi di inquilino, meno sfitto, meno spese di ripristino.
Chiedo sempre busta paga o dichiarazione dei redditi, un documento d'identità e, quando possibile, una referenza del precedente proprietario. La regola che uso è semplice: il canone non dovrebbe superare un terzo del reddito netto mensile del nucleo.
Checklist prima della firma
Prima di firmare, ripasso sempre questi punti. Sembra una lista banale, ma ognuno di questi dettagli può costarti le agevolazioni o una lite con l'inquilino.
- Usare il contratto tipo allegato all'accordo territoriale del Comune
- Allegare il calcolo del canone con zona, superficie convenzionale ed elementi presenti
- Ottenere l'attestazione di rispondenza se il contratto non è assistito dalle associazioni
- Consegnare copia dell'APE e indicare la classe energetica nel contratto
- Registrare il contratto entro 30 giorni e scegliere la cedolare nel modello RLI
- Comunicare la cessione del fabbricato all'autorità di pubblica sicurezza, quando dovuta
L'errore che vedo più spesso
Usare i metri quadri dell'annuncio. L'accordo usa la superficie convenzionale: se sbagli questo dato sbagli tutto il resto, spesso a tuo sfavore.
Cosa farei io
Prima di scegliere tra libero e concordato, metti i due netti annui uno accanto all'altro. Se la differenza è sotto il 10%, sceglierei il concordato: inquilini più stabili, meno sfitto e meno tasse.
Passa dalla teoria ai tuoi numeri
Calcola il canone concordato del tuo immobile →Domande frequenti
Posso chiedere più del massimo dell'accordo?
No. Oltre il massimo il contratto perde le agevolazioni e l'inquilino può chiedere la restituzione della differenza.
Il 3+2 si può disdire dopo 3 anni?
Solo per i motivi previsti dalla legge (ad esempio uso personale o dei familiari, vendita, ristrutturazione). Altrimenti prosegue per altri 2 anni.
Serve sempre l'attestazione?
È necessaria per i contratti non assistiti, se vuoi usufruire delle agevolazioni fiscali.
Posso chiedere un canone più alto del massimo dell'accordo?
No. Il canone deve rientrare nella forbice prevista per zona e fascia. Un canone superiore fa perdere le agevolazioni fiscali e l'inquilino può chiedere la restituzione della differenza.
Il canone concordato si aggiorna con l'ISTAT?
Se hai scelto la cedolare secca rinunci all'aggiornamento ISTAT per tutta la durata dell'opzione. Senza cedolare, l'aggiornamento è possibile nei limiti previsti dall'accordo e dal contratto tipo.
Il 3+2 va bene anche per un immobile arredato?
Sì. Molti accordi prevedono una maggiorazione del canone per l'arredo completo. Allega un inventario firmato dei mobili: evita contestazioni a fine contratto.