Contratto 4+4 a canone libero: quando lo sceglierei (e quando no)
di Guglielmo Dragotta, Real Estate Coach, fondatore di RendiScan · aggiornata il 24 settembre 2026 · 13 min
Il 4+4 è il contratto che quasi tutti scelgono per abitudine. Non è sbagliato, ma è raro che qualcuno si fermi a chiedersi se sia davvero il migliore per quell'immobile e per quell'investitore.
Come funziona
Durata minima quattro anni, rinnovo automatico di altri quattro salvo i motivi di diniego previsti dalla legge. Il canone è libero: lo decidi con l'inquilino, senza forbici.
Dopo gli otto anni il contratto si rinnova alle stesse condizioni se nessuno lo disdice con almeno sei mesi di preavviso.
Il conto che conta: il netto
Con cedolare secca al 21% e IMU piena, per battere un concordato al massimo della forbice il canone libero deve essere in genere più alto del 12-15%. In molte zone il mercato non lo consente, e quel «di più» si traduce in mesi di sfitto.
- Cedolare 21% (contro 10% del concordato)
- Nessuna riduzione IMU legata al contratto
- Vincolo potenziale di 8 anni
Quando lo sceglierei
In zone di pregio dove i canoni di mercato superano di molto il massimo dell'accordo, o per immobili particolari (attici, ville, metrature grandi) che l'accordo valorizza poco.
Durata e disdetta: il vero vincolo del 4+4
Il 4+4 è il contratto previsto dall'art. 2, comma 1, della legge 431/98. Il canone lo decidi liberamente con l'inquilino, ma la durata ti vincola: alla prima scadenza dei quattro anni puoi negare il rinnovo solo per uno dei motivi elencati dall'art. 3, con lettera inviata almeno sei mesi prima.
In pratica, chi firma un 4+4 deve ragionare su un orizzonte di otto anni. Se pensi di vendere o di usare la casa per un figlio tra tre o quattro anni, il contratto va scelto con attenzione, perché i motivi di diniego vanno dimostrati e non sempre sono facili da provare.
L'inquilino può recedere per gravi motivi con sei mesi di preavviso, oppure in qualsiasi momento se il contratto gli riconosce questa facoltà. Molti proprietari la concedono senza pensarci: è una clausola che vale la pena valutare.
Tasse sul canone libero: le due strade
Con la cedolare secca al 21% paghi un'imposta fissa sul canone annuo, senza registro né bollo, e rinunci all'aggiornamento ISTAT. Con la tassazione ordinaria il canone, ridotto del 5% forfettario, si somma agli altri redditi e sconta la tua aliquota IRPEF, più le addizionali regionali e comunali, oltre al 2% di imposta di registro annua ripartita a metà con l'inquilino.
La scelta dipende quasi sempre dal resto del tuo reddito. Se il tuo scaglione marginale è alto, la cedolare vince quasi sempre; se hai redditi bassi o molte detrazioni da sfruttare, i conti vanno fatti caso per caso.
Esempio: 4+4 contro 3+2 sullo stesso immobile
Immaginiamo un bilocale che sul libero si affitta a 900 € al mese e che l'accordo territoriale colloca a un massimo di 760 €. Al lordo il libero vince di 1.680 € l'anno.
Con la cedolare, il libero lascia 10.800 − 2.268 = 8.532 € netti; il concordato 9.120 − 912 = 8.208 €. La differenza si riduce a 324 € l'anno, prima dell'IMU ridotta del 25% sul concordato, che in molti casi basta a colmarla.
Poi c'è il fattore che nessun foglio di calcolo misura bene: un mese di sfitto sul libero costa 900 € e cancella da solo il vantaggio di quasi tre anni. Per questo in RendiScan confronto sempre i netti e non i lordi.
Quando il 4+4 è davvero la scelta giusta
Lo scelgo quando il comune non ha un accordo territoriale conveniente, quando l'immobile ha caratteristiche che il mercato paga molto più dell'accordo (attico con terrazzo, vista, finiture di pregio) o quando il canone libero supera il massimo concordato di oltre il 20-25%.
- Immobili di pregio in zone dove l'accordo prevede valori bassi
- Comuni senza accordo territoriale o senza agevolazioni fiscali
- Proprietari con redditi bassi, per cui la tassazione ordinaria è competitiva
- Inquilini aziendali che chiedono stabilità e sono disposti a pagare di più
Cosa scrivere nel contratto per tutelarti
Il contratto libero lascia spazio alla negoziazione, e proprio per questo va scritto bene. I punti che controllo sempre sono deposito cauzionale (massimo tre mensilità), ripartizione delle spese condominiali, clausola sullo stato dell'immobile con verbale fotografico, divieto di sublocazione e modalità di pagamento tracciabili.
Se scegli la cedolare, ricordati di comunicarlo all'inquilino con raccomandata prima di esercitare l'opzione: è il passaggio che rende valida la rinuncia all'aggiornamento del canone.
L'errore che vedo più spesso
Fissare il canone guardando gli annunci invece dei contratti chiusi. Gli annunci sono prezzi chiesti, non prezzi ottenuti.
Cosa farei io
Fai una simulazione con entrambi i contratti sullo stesso immobile. Se il libero vince solo al lordo, hai già la risposta.
Passa dalla teoria ai tuoi numeri
Confronta libero e concordato sul tuo immobile →Domande frequenti
Posso aggiornare il canone ogni anno?
Sì, se previsto in contratto, in base all'indice ISTAT. Con la cedolare secca l'aggiornamento non è applicabile.
Posso passare da 4+4 a concordato?
Alla scadenza, o con accordo tra le parti risolvendo il contratto in essere e stipulandone uno nuovo.
Nel 4+4 posso aumentare il canone ogni anno?
Solo se non hai scelto la cedolare secca e se il contratto prevede l'aggiornamento ISTAT. Con la cedolare il canone resta fisso per tutta la durata dell'opzione.
Quanto costa registrare un contratto 4+4?
Con la cedolare secca la registrazione è gratuita. In regime ordinario si paga il 2% del canone annuo (minimo 67 € per la prima annualità), di solito diviso a metà tra proprietario e inquilino, più l'imposta di bollo.
Posso trasformare un 4+4 in concordato?
Sì, con l'accordo dell'inquilino è possibile risolvere il contratto e stipularne uno nuovo a canone concordato. Conviene quando il netto del concordato supera o eguaglia quello del libero.