La missione di RendiScan
Numeri chiari, decisioni veloci, investimenti senza dubbi.
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- Trova e leggi l'annuncioIncolli il link: prezzo, m², piano, zona e descrizione entrano da soli.
- Calcola il vero nettoCanone concordato, imposte prezzo-valore, IMU ridotta, sfitto, gestione e NOI.
- Gestisce il portafoglioImmobili acquisiti, contratti firmati, manutenzioni e rendimento consolidato.
Il gestionale definitivo per far crescere il tuo patrimonio con il mattone, una decisione alla volta.
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Calcolo con Accordo territoriale del 03/06/2025 · 85 zone · base: superficie convenzionale (Titolo A, punto 1).
Punto di partenza
Dati annuncio
Incolla il link, ottieni subito indici e KPI, condividi la simulazione con un link.
Prezzo trattato
178.000 €
Investimento totale
190.870 €
Canone concordato
275 €/mese
NOI annuo
1.201 €
Rendimento netto
0.46%
Indice di convenienza
43/100
Resta in cronologia qui sotto: la riapri con un clic con tutti i parametri.
Dossier professionale dell'operazioneStessa impaginazione A4 del dossier proprietario, con valutazione, mercato, redditività e dati completi dell'operazione.
Il link non funziona? Incolla il testo dell'annuncio
85 zone del geoportale del Comune di Genova (mappatura 20/12/2024).
Rendita stimata: 697,50 € ±18% (intervallo 571,95 €–823,05 €, 3.5 vani). Stima da tariffa d'estimo ricostruita sui valori di zona (rendita = tariffa per vano × vani). Indicando categoria catastale, zona censuaria, numero di vani il margine si riduce.
Costi e ipotesi gestionali
Prezzo trattato 178.000 € (0 € di sconto): incide su imposte, investimento totale, cap rate e NOI netto.
Nessuna simulazione salvata. Analizza un annuncio e premi “Salva simulazione”.
Indice di Convenienza Investimento
43/100
Marginale: rivedere i numeri
Cash flow netto
871 €/anno
73 €/mese in tasca
Rendimento netto (post cedolare)
0.46%
rientro in 219.1 anni
NOI annuo
1.201 €
reddito operativo netto da affitto
Cap rate
0.63%
NOI / investimento totale
NOI + apprezzamento zona (1.9%/anno)
4.713 €/anno
+3.513 € rivalutazione · −1 € deposito cauzionale
Cap rate totale
2.47%
affitto + rivalutazione + deposito
Canone concordato
275 €/mese
sottofascia 1ª · D26 · voci obbligatorie mancanti
Rendimento lordo
1.73%
3.300 €/anno di canoni
Cash flow lordo
3.168 €/anno
264 €/mese · sfitto 4%
Peso spese + tasse
72.5%
2.297 €/anno di uscite
Prezzo d'acquisto
178.000 €
Richiesto 178.000 €
Sconto negoziato
0%
nessuno sconto applicato
Investimento totale
190.870 €
prezzo + 12.870 € di costi
Incidenza costi d'acquisto
7.2%
su prezzo d'acquisto
Prezzo obiettivo
4.292 €
Cap rate 7% · 97.6% da trattare sul prezzo richiesto
Calcolo a ritroso: prezzo massimo d'acquisto che, al netto dei costi fissi di rogito (notaio, agenzia, imposte, restyling), porta il cap rate (NOI in euro / investimento totale) al valore obiettivo. Fascia realistica su Genova: 6-8%.
Doppia simulazione del canone
Due colonne, due mondi: a sinistra il concordato (cedolare 10%, IMU −25%), a destra il libero 4+4 (cedolare 21%, IMU piena). Scegli quale seguire: tutti i KPI del cruscotto sotto si aggiornano su quello.
Canone concordato
Accordo territoriale Genova · cedolare 10% · IMU ridotta
Canone mensile
275 €/mese
3.300 €/anno · sottofascia 1ª · zona D26
Varianti contratto concordato
Di default usiamo il massimo consentito dall'Accordo territoriale: puoi passare al medio o al minimo per una simulazione più prudente.
Le durate 4+2, 5+2 e 6+2 aumentano rispettivamente del 2%, 4% e 6% i limiti minimi e massimi.
Canone libero — 4+4
Mercato libero Quinto al Mare · cedolare 21% · nessuno sconto IMU
Canone mensile
768 €/mese
9.216 €/anno · fascia di zona 614 €–934 €
A parità di immobile e costi rende di più il canone libero (3.252 €/anno di differenza sul cash flow netto).
Prezzo vs valori di zona
OMI D20 — Quinto al Mare
Canone concordato — Accordo Genova 03/06/2025
Zona D26 · 1ª sottofascia · cedolare secca 10%
Canone concordato mensile
275 €
50.55 €/m² annui su 65.3 m² convenzionali · 3.300 €/anno
Valore calcolato secondo l'Accordo territoriale (zona, sottofascia, superficie convenzionale e maggiorazioni), posizionato nella parte contrattabile della sottofascia in base alla qualità dell'immobile e ai canoni di mercato di zona. Cambia tipo contratto, durata, arredo o vincolo per vederlo aggiornare.
Superficie: 45–60 m²: +20% (max 67 m²). Attenzione: senza le voci 2 (riscaldamento) e 4 (servizio igienico) l'immobile resta in 1ª sottofascia.
Scheda tecnica — Allegato 4
21 elementi caratteristici: 1-2 → 1ª sottofascia, 3-8 → 2ª, 9+ → 3ª
Rilevamento automatico dalla descrizione
Bussola e righello automatici
Dall'indirizzo (meglio con civico) misuro la distanza dal mare e l'esposizione delle facciate, e spunto gli elementi 19 e 21.
Se l'annuncio non lo mostra, inseriscilo appena l'agenzia te lo comunica: la misura diventa precisa al portone.
Analisi della descrizione
Elementi che spostano il canone concordato
- +8
Riscaldamento autonomo
Rilevato nel testo dell'annuncio
- +6
Climatizzazione / pompa di calore
Rilevato nel testo dell'annuncio
- +7
Infissi moderni (PVC / doppio vetro)
Rilevato nel testo dell'annuncio
- +5
Ascensore
Rilevato nel testo dell'annuncio
- -2
Non arredato
Rilevato nel testo dell'annuncio
- +5
Balcone / terrazzo / giardino
Rilevato nel testo dell'annuncio
- +2
Cantina / soffitta
Rilevato nel testo dell'annuncio
- -4
Classe energetica bassa (F/G)
Rilevato nel testo dell'annuncio
- +3
Piano 2° (fascia ottimale)
Piano intermedio, buon compromesso
Costo totale dell'operazione
Imposta di registro sul valore catastale (regime prezzo-valore)
Regime dell'acquisto
In entrambi i casi (acquisto da privato) si aggiungono imposta ipotecaria 50 € e imposta catastale 50 €. Con la prima casa l'IMU non è dovuta sull'abitazione principale.
Valore catastale = rendita 697,50 € (stimata) × 1,05 × 120 = 87.885 € · imposta di registro 9% (minimo 1.000 €) = 7.910 € · ipotecaria 50 € · catastale 50 €. Inserisci la rendita reale della visura per un calcolo esatto.
Conto economico annuo (NOI)
Locazione a canone concordato (cedolare 10%)
Lordo
1.73%
Cap rate
0.63%
Netto
0.46%
Profilo socio-economico e demografico
Quinto al Mare · IX · Levante
Residenti
52.600
Genova 558.745 (-3.6% in 5 anni, in calo)
Età media
51.4 anni
Città 49.2
Densità
2.300 ab/km²
Tessuto diffuso
Rivalutazione media
1.9%/anno
Città 1.1%/anno
Composizione per età
Indice di vecchiaia 317 anziani ogni 100 giovani: domanda orientata a pensionati e nuclei stabili.
Tessuto sociale
Nazionalità più rappresentate: Ecuador, Ucraina, Romania, Perù.
1.95 componenti per famiglia: prevalgono monolocali e bilocali, ottimi per il concordato a canone pieno.
Quinto al Mare: Quinto, Nervi e Quarto: popolazione anziana e benestante, forte componente turistica e seconde case. Fonte: ISTAT bilancio demografico e censimento permanente · Comune di Genova, Ufficio Statistica · elaborazione RendiScan.
Rivalutazione attesa a 5 anni (1.9%/anno di zona)
Valore atteso fra 5 anni
195.565 €
Plusvalenza non tassata
17.565 €
NOI + rivalutazione annua
4.713 €
Rendimento totale annuo
2.30%
Deposito cauzionale (3 mensilità)
825 €
Interessi legali al conduttore (1.60%)
−13 €
Rendimento netto su conto remunerato (2.00% lordo)
+12 €
Saldo annuo del deposito
−1 €
Dopo 5 anni dall'acquisto la plusvalenza da rivendita non è tassata (art. 67 TUIR): la rivalutazione media della zona entra per intero nel rendimento, spalmata sui 5 anni. Al risultato si somma il saldo del deposito cauzionale: 3 mensilità di canone (825 €) su cui al conduttore spettano gli interessi legali (1.60% annuo) mentre la somma resta fruttifera su un conto remunerato al 2.00% lordo (ritenuta 26%). Cap rate totale 2.47% · rientro del capitale in 43.5 anni contro 219.1 anni con il solo affitto. L'Indice di Convenienza Investimento tiene già conto di questa crescita.
Contribuenti IRPEF
6.689
Reddito medio lordo 2024
37.631 €
Contribuenti sotto 10.000 €
16%
Reddito 20% più povero
5.867 €
Reddito 20% più ricco
90.692 €
Vs media Genova
+35%
Canone su reddito medio
9%
Canone su 20% più povero
56%
Canone su 20% più ricco
4%
Target inquilino consigliato
Famiglie stabili, pendolari (stazione), affitti 3+2
Servizi entro 500 m e stazione: domanda locativa stabile.
Fonte redditi: MEF — dichiarazioni IRPEF 2024, suddivisione per CAP. Media comunale 27.902 €.
Mappa catastale di riferimento
Layer WMS del Comune di Genova con le particelle catastali. Con l'indirizzo accertato la mappa mostra il corridoio dei 300 m dal mare, la linea verso la costa più vicina e le direzioni di esposizione delle facciate; per una visura ufficiale servono i dati dell'Agenzia delle Entrate.
Radar annuncio — avvisi, tempistiche e primo contatto
Time to market della zona
70 giorni
permanenza media stimata dell'annuncio
8 giorni
finestra utile per essere tra i primi
~6
contatti attesi nella prima settimana
Competizione media — Hai qualche giorno, ma arrivare tra i primi ti dà comunque vantaggio in trattativa.
- Base Levante: ~70 giorni di permanenza media.
- Prezzo in linea con il mediano OMI di zona.
Stima interna su permanenza media degli annunci residenziali dei portali (Genova, 2026): valore indicativo, non un dato ufficiale.
Messaggio pronto per immobiliare.it / idealista
Form di contatto dell'annuncio: niente link esterni, testo lineare e recapito in chiaro.
Tutte le domande da fare
- L'immobile è libero o attualmente occupato? Se occupato, con quale contratto e scadenza?
- Ci sono lavori straordinari deliberati o in corso sulle parti comuni?
- A quanto ammontano le spese condominiali annue e cosa comprendono?
- La planimetria catastale è conforme allo stato dei luoghi? Ci sono difformità note?
- Qual è la classe energetica reale e com'è l'impianto di riscaldamento (autonomo o centralizzato)?
- Da quanto tempo è in vendita e la proprietà ha già valutato proposte?
- Qual è la rendita catastale e il regime (prima o seconda casa) del venditore?
- I metri quadri indicati sono commerciali o calpestabili?
Riferimenti usati: proposta sostenibile 4.292 € · canone stimato 275 €/mese · rendimento netto 0.5%.
Notifiche degli avvisi
Le notifiche in app (toast) sono sempre attive. Gli SMS richiedono l'attivazione di un servizio di messaggistica: chiedimelo e lo collego.
Note e contatti
Contatti recuperati dall'annuncio e appunti raccolti dopo la chiamata all'agenzia.
Il calcolo del canone concordato applica i valori dell'Accordo territoriale del Comune di Genova depositato il 03/06/2025 (Allegato 2, 85 zone) e la scheda tecnica dell'Allegato 4. I valori OMI e i dati socio-demografici sono precaricati come dataset indicativo di Genova e vanno verificati sulle fonti ufficiali (Agenzia delle Entrate, Accordo Territoriale del Comune di Genova, ISTAT). Stime informative: non costituiscono consulenza, perizia né proposta contrattuale. L'import automatico da immobiliare.it / idealista richiede le rispettive chiavi API commerciali: il modulo è predisposto per l'aggancio.
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