Cedolare secca: quando conviene davvero (fatto il conto)

In breve

È un'imposta sostitutiva di IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo sul contratto. Aliquota 21% per il canone libero, 10% per concordato, transitorio e studenti nei comuni ad alta tensione abitativa.

In cambio rinunci all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione.

Perché cambia la scelta del contratto

Tra 10% e 21% ci sono 11 punti di tassazione. È questa differenza, non il canone lordo, a decidere spesso se conviene il concordato.

Cos'è la cedolare secca e chi può sceglierla

La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo per i redditi da locazione di immobili abitativi. Al posto di IRPEF e addizionali paghi un'imposta sostitutiva fissa: 21% sui contratti a canone libero, 10% sui contratti a canone concordato nei comuni previsti dalla legge.

Possono sceglierla le persone fisiche proprietarie o titolari di un diritto reale sull'immobile che affittano fuori dall'esercizio di un'attività d'impresa o professionale. Non possono sceglierla società e imprese. L'inquilino deve usare l'immobile per abitazione.

Cosa guadagni e cosa perdi

Con la cedolare non paghi imposta di registro e di bollo sul contratto, sulle proroghe e sulle risoluzioni, e il reddito da locazione non si somma agli altri redditi ai fini IRPEF. È anche molto più semplice: l'imposta si versa con gli stessi acconti e saldi delle imposte sui redditi.

In cambio rinunci all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione e perdi la possibilità di dedurre o detrarre spese legate all'immobile affittato dal reddito da locazione. Su contratti lunghi con inflazione alta, la rinuncia all'ISTAT può pesare.

Tre esempi numerici

Canone libero di 9.600 € l'anno. Con la cedolare al 21% paghi 2.016 €. In regime ordinario, con aliquota marginale del 35% più circa il 2,5% di addizionali, paghi circa 3.420 € sul 95% del canone, più la tua metà del registro (96 €): la cedolare ti fa risparmiare circa 1.500 € l'anno.

Stesso canone, ma con aliquota marginale del 23%: in ordinario paghi circa 2.325 € più il registro. La cedolare resta conveniente, ma il margine si riduce a qualche centinaio di euro.

Canone concordato di 8.400 € l'anno: al 10% paghi 840 €. In ordinario, con le riduzioni del concordato, la base imponibile scende al 66,5% del canone, ma con un'aliquota del 35% paghi comunque oltre 2.000 €. Sul concordato, la cedolare è quasi sempre la scelta giusta.

Come si esercita l'opzione

L'opzione si esprime al momento della registrazione del contratto, con il modello RLI, oppure nelle annualità successive entro il termine di versamento dell'imposta di registro annuale. Prima di esercitarla devi comunicare all'inquilino, con raccomandata, la rinuncia all'aggiornamento del canone.

Puoi revocare l'opzione per le annualità successive, sempre tramite modello RLI, pagando l'imposta di registro da quel momento in poi.

• Raccomandata all'inquilino con rinuncia all'aggiornamento ISTAT
• Opzione nel modello RLI alla registrazione
• Versamento con acconti e saldo insieme all'IRPEF
• Indicazione del reddito nel quadro dedicato della dichiarazione

Cedolare e affitti brevi

Per le locazioni brevi fino a 30 giorni la cedolare è possibile con regole specifiche: in base alla normativa più recente l'aliquota è del 21% per un immobile scelto dal contribuente e del 26% per gli altri. Chi affitta più di un certo numero di immobili in forma breve rientra nell'attività d'impresa e perde la cedolare.

È un tema in continua evoluzione: prima di impostare un piano sugli affitti brevi, verifica l'aliquota in vigore con il tuo commercialista.

Domande frequenti

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